عبدالعزيز(ماجد المصرى)ولدته أمه بأوتوبيس وماتت، وإنتقل من يد ألى يد، عائلة تحنو عليه وعائلة تعلمه وعائلة تجعله فى خدمتها وخدمة أولادها، حتى إنتهى الامر به بالعمل بالسعودية يسكن مع ١٠ مصريين آخرين، كان أحدهم دائما يحكى عن والده المتزوج فى الكويت، ووالدته وجيهه المتزوجة فى سوريا، وإخوته المقيمين فى ليبيا، وأن خالته فكيهه التى لم يرها من قبل تقيم فى مصر، وتعمل كثير من الخير، فقد أقامت مستشفى لعلاج الفقراء بالمجان، ومن كثرة حديثه عن خالته فكيهه، ست الستات، أحبها الجميع، وكان حديث زميله يلمس جرحه الغائر، وهو إفتقاده إلى الدفء العائلى، الذى يحلم به دائما، وعندما مات زميله فى حادث، أخذ من أوراقه عنوان خالته فى مصر، وأصبح حلمه اللقاء بها، ليحل محل زميله الراحل، حتى جاءته الفرصة وعاد لمصر، ومعه نصف مليون دولار، وذهب لعنوان خالته بإحدى العمارات الكبرى، وإستقبلته صاحبة الشقة الست بسنت (ماجده الخطيب) منكرة إياه، ولكن عندما علمت أن بجعبته نصف مليون دولار، لم تنكر أنها خالته، ريثما تستولى على ثروته. كانت الست بسنت قوادة تدير شقتها فى الأعمال المنافية للأداب، ولديها مجموعة من البنات الشابات، وأبرزهن إثنتين، لولا (ليلى علوى)، وقد كانت تحلم بالعريس الذى يخطفها من هذا المستنقع، وتعيش فى الحلال وتنجب الصبيان والبنات، حتى أحبت ذلك العريس الذى لم يأتى بعد، وعندما وجدت أمامها عبدالعزيز، تمسكت به وأحبته، وفعلت كل ماتستطيع للحصول عليه، وليس طمعا فى أمواله، ولجأت للشيخة حسنية (مهجة عبدالرحمن) لتعمل لها حجاب المحبة، والثانية، البنت زينب (إنتصار)، المغلوبة على أمرها، ونفسها تعيش الحب. ومن أهم الزبائن الدائمين البروفيسور مأمون حافظ (على حسنين)، الخبير السابق بصندوق النقد الدولى، والذى ترك العمل بسبب خلاف على الدعم، وهو زير نساء كبير، رغم كبر عمره، ويوجد زبون دائم، منضم للشبكة منذ شهرين، آكل شارب نايم، هو عزوز بك (مخلص البحيرى)، الذى يدس أنفه فى كل شيئ، فهو فى حقيقته لواء شرطة مزروع بالشقة، للإيقاع بالشبكة، وفى اللحظة المناسبة، داهمت الشرطة الشقة وقبضت على الجميع، وإستدعت الست بسنت طليقها وشريكها السابق المحامى حسن الدمرداش (حسن حسنى)، وهو محامى مدعى، شهادته وجميع أوراقه مزورة، والذى قام بتزوير بطاقة للست بسنت بإسم فكيهه عبدالعال، ليبطل إذن النيابه، ويخرج الجميع من الحجز، رغم أنف اللواء عزوز، ويكتشف عبدالعزيز حقيقة خالته فكيهه، ولكنه يبحث عن ناس يحبهم ويحبونه، وهما دول اللى وجدهم، ويقرر تحويل شقة خالته الى بنسيون، بعد إن إشترى الشقة المجاورة، وجمع المحامى النصاب والبروفيسور النصاب، ووافق على الزواج من لولا، لتخدم أمه التى ستحضر من سوريا، وأبيه الذى سيجئ من الكويت، وإخوته الذى سيأتون من ليبيا، وكتب البنسيون بإسم خالته فكيهه، التى إعترضت على ترك عملها السابق، ولكنها أجبرت على العمل الجديد، وكان البروفيسور مأمون يؤمن بنظرية إعادة التأهيل والتدريب، فبعث فكيهة لتتعلم الكمبيوتر لتعمل فى الإستقبال، ولولا لتتعلم لغات لتعمل فى العلاقات العامه، وتعلم هو والمحامى حسن طرق الطهى للعمل فى المطبخ، ولكن المحامى حسن كان يستخدم زينب فى أعمال منافية للأداب خارج البنسيون سراً ويقتسم معها الإيراد، ولم يتركهم عزوز فى حالهم، فقد كان لايؤمن بنظرية إعادة التأهيل، بل يؤمن بنظرية ديل الكلب، فحاربهم حتى مر شهران، ولم يدخل زبون للبنسيون، وإتصل عبدالعزيز بإخوته فى ليبيا يطلب نقودا، فقالوا له إتخيب، وإتصل بوالده فى الكويت، فقال له خللى أمك تنفعك، وإتصل بأمه فى سوريا، فأغلق زوجها فى وجهه التليفون، وهرب المحامى حسن من البنسيون، وكون شركة أعمال منافية للأداب مع البنت زينب، ولجأت فكيهه لزبائنها القدامى وإستدعتم على إنهم نزلاء بالبنسيون، وأعادت فتياتها، وعندما إكتشف عبدالعزيز الأمر، أخذ أمتعته وترك الفندق، وتبعته لولا طامعة فى الزواج، ولم يخذلها، وأخبرها أنه يعلم إن فكيهه ليست خالته، وأن كل من حولها نصابين، ولكنه يبحث عن عائلة، ولم يجد غيرهم، وأثناء خروجهم من العمارة، كان عزوز وقواته يهاجمون البنسيون ويقبضون على كل من فيه، بينما إكتشف عبدالعزيز، أنه دخل الشقة ١٨ بينما كان عليه دخول الشقة ٨١ فعاد أدراجه للعمارة بحثا عن خالته فكيهه، وهرولت لولا وراءه. (ست الستات)
تدور احداث الفيلم في قالب كوميدي. يعود (عبد العزيز) إلى القاهرة من إحدى الدول العربية؛ حيث كان يعمل هناك. يتوجه إلى شقة خالته (فكيهة)، يكتشف أنها أصبحت شقة للدعارة، وتنكر صاحبة الشقة أنها خالته، وعندما تعلم أنه يملك ثروة كبيرة تغير موقفها. تحاول (لولا) إحدى عاهرات الشقة إقناع عبد العزيز أن يأخذها بعيدًا ويتزوجها، يتمكن عبد العزيز من إقناعهم بتحويل الشقة إلى بنسيون، ولكنهم يديرونه في الدعارة أيضًا. يتم القبض على الجميع، ويكون في انتظار عبد العزيز مفاجأة كبيرى.
يعود شاب من الخارج ليكتشف أن خالته تعمل بالدعارة وتتنكر منه، تغير موقفها بسبب بثروته، ليقنعها بتحويل الشقة لبنسيون لكنهم يعملون في الدعارة ويقبض عليهم